بایدها و نبایدهای آپارتمان نشینی و چگونگی رعایت حقوق همسایگان در آپارتمان؟

اشاره:
نزدیک به سه دهه است که آپارتمان نشینی با همه محاسن و معایبی که دارد در کشور ما متداول گردیده است. ازدیاد جمعیت، کمبود زمین برای احداث خانه های تک واحدی، امینت بیشتر درمجتمع های مسکونی، توان مالی شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می روند که بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می گذارند. سکونت در مجتمع های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان به هر یک از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی می طلبد که عدم آشنایی و رعایت آنها موجب بروز کدورت ها و اختلاف های فراوان بین ساکنین می گردد. البته یکی از علت های بروز این اختلاف ها، ناآشنایی برخی از ساکنین با حقوق و تکالیفشان است. لذا در این مختصر تلاش می گردد که عمده ترین مقررات مربوط به آپارتمان نشینی توضیح داده شوند. با امیدواریم افزایش دانش حقوقی شهروندان، زمینه همزیستی مسالمت آمیز هر چه بیشتر بین آنها فراهم گردد.
مالکیت در آپارتمان ها شامل دو قسمت است:1- مالکیت اختصاصی در صورتی که تعداد مالکین آپارتمان ها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می کند.
تعریف آپارتمان:
در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می توان گفت:"آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می شود."
مالکیت در آپارتمان ها شامل دو قسمت است:
1-مالکیت اختصاصی
2-مالکیت مشترک
قسمت اختصاصی:
به بخشی از ملک گفته می شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.
قسمت مشترک:
قسمت هایی از ساختمان است که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند که شامل این مکان ها می باشد: زمین زیر بنا(خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنترها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه های فاضلاب، لوله ها از هر قبیل مانند لوله های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن، زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی قید نگردیده اند. پله های ورود به پشت بام و پله های ایمنی، درها و پنجره ها، راهروها و پاگردها که در قسمت های غیر اختصاصی باشند. دیوارهای حد فاصل بین قسمت های اختصاصی چنانچه جزو اسکلت ساختمان نباشند، بین آن قسمت ها مشترک هستند.
اداره امور ساختمان:
در صورتی که تعداد مالکین آپارتمانها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می کند. مدیر می تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمین مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین آپارتمان ها ضروری است و در صورت عدم حصول اکثریت، در جلسه سوم با رای اکثریت حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می شود.
اختیارات و وظایف مدیران:
مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های مجمع عمومی را به اجرا در می آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می شود. البته ممکن است مجمع برای سال های بعد هم او را انتخاب کند.
مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت مدیره یک خزانه دار نیز انتخاب میکند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش بهمجمع اقدام نماید.
هیئت مدیره موظف است تما ساختمان را درمقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت ها است.
چنانچه تعداد واحدها بیش از 10 آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.
هزینه آپارتمان ها:
مالکین آپارتمان ها موظفند هزینه های مشترک و مستمری را که برای قسمت های مشترک ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز و غیره پرداخت نمایند. هزینه های قابل پرداخت یا بستگی به مساحت و زیر بنای آپارتمان ها دارد مصل هزینه آب، گاز، گازوییل و غیره و برخی به زیر بنا و مساحت ارتباطی ندارند مانند هزینه تاسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیئت مدیره و غیره.
پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستاجر آن، بستگی به قرار داد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه مالک طبق قرارداد از پرداخت هزینه خودداری نماید، مستاجر می تواند آن را از اجاره بها کسر کند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزینه خودداری نماید، هیئت مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالک مراجعه کند.
هیئت مدیره می تواند برای تامین هزینه مبلغی را از صاحبان آپارتمانها بعنوان تنخواه گردان اخذ نماید.
مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های مجمع عمومی را به اجرا در می آورد.
چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود.
وظایف دفاتر اسناد رسمی:
دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و ... گواهی تسویه حساب هزینه های مشترک را کهب ه تایید هیئت مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت نمایند.
تعمیرات آپارتمان ها:
چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود.
چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به جدید بنا رضایت ندهند، مالکین موافق تجدید بنا می بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند. در صورتی که مخالفین از انتقال به خانه اجاره ای خودداری کردند، هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این کار اقدام می نماید.
چند توصیه مهم:
ساکنین قسمت های اختصاصی مجتمع ها موظفند در جهت رعایت حسن همجواری، بعضی بایدها و نبایدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمایند. هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آنها توسط آپارتمان نشین ها موجب می گردد که از بروز اختلاف ها و تنش های گوناگون جلوگیری شود. بنابراین برای آگاهی بیشتر شهروندان، نمونه ای از یک قرارداد فرضی تقدیم می گردد. در تنظیم این قرارداد بیشتر سعی شده که مسایل مشترک در همه آپارتمان ها مورد توجه قرار گیرد.
1- ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می باشد. صدای رادیو، تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می باید فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.
2- هرگونه کاری به خصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می نماید، باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت 8 و 30 دقیقه تا 13 و 30 دقیقه و همچنین 15 و 30 دقیقه تا 18 و 30 دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.
3- پارکت های چوبی و کف پوش های پلاستیکی را فقط می توان پولیش نمود و نباید آنها را با سنگ یا سرامیک و دیگر پوشش هایی که صدا را تشدید می نمایند، تعویض کرد.
4- در مواردی که کف آپارتمان سنگ، سرامیک یا چوب باشد و راه رفتن و کشیدن اجسام بر روی آنها در طبقه پایین صداهای ناهنجار ایجاد کند، توصیه می شود حداقل 75 درصد با قالی یا موکت پوشانده شود.
5- کف سایی سنگ قسمت های اختصاصی باید با اجازه کتبی مالک و مدیریت ساختمان صورت گیرد و هنگامی انجام شود که امکان بازدید از طبقه زیرین وجود داشته باشد. کلیه مواد حاصله از کف سایی می باید به سرعت جمع شود و در محل مناسبی در خارج از ساختمان دفع گردد. مدیران ساختمان می باید توجه نمایند که ریختن مواد اسیدی حاصل از کف سایی به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگی و فرسایش لوله های فاضلاب می شود همچنین نفوذ این مواد به سطح زیرین سنگ باعث خوردگی لوله های مستقر در کف و ترکیدگی، بخصوص در محل اتصالات می شود. بنابراین توصیه می شود هنگام کف سایی و پس از اتمام آن سقف طبقه پایین بازرسی شود.
تا جد امکان می باید ساکنین محترم را از کف سایی منصرف نمود و تمیزکاری با روش های دیگر را به آنها توصیه نمود. ضمن اینکه به آنها یادآوری شود که در این مورد جبران زیان های احتمالی به طبقه زیرین برعهده مالک طبقه بالاست.
هرگونه تغییر در نما، سردر یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین.
ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سررفتن آب وان یا سینک می باشند.
6- هرگونه تغییر در نما، یر در یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین.
7- تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد.
8- سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی مالک و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول انجام شود.
9- ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سررفتن آب وان یا سینک می باشند.
o 10- سایبان، نرده حفاظ، بند(برای آویزان نمودن لباس) که از بیرون ساختمان قابل رویت باشند، کولر و وسایل دیگری نباید در بالکن ها نصب یا آویزان گردند مگر با اجازه کتبی مدیریت و برحسب ضرورت.
o 11- نصب هرگونه آنتن قابل رویت بر روی نما یا در بالکن ساختمان بدون اجازه مدیریت ساختمان قدغن می باشد.
o 12- هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی، پاسیو، جلوی درب ورودی آپارتمان، در محوطه و پارکینگ قرار داده شود. به خصوص ساکنین طبقه همکف که معمولاً فقط راه به پاسیو دارند.
o از گذاشتن مواد آتش زا، ماشین لباسشویی و دیگر تجهیزات، قفس پرنده و هرگونه جسم خطرناک که باعث ایجاد سر و صدا است خودداری شود اگرچه این بخش تنها از طریق آپارتمان همکف قابل دسترسی باشد. حفظ و نگهداری آن به عهده مالک قسمت های اختصاصی آن واحد می باشد ولی استفاده از آن نباید موجب سلب آسایش دیگران گردد.
o 13- چنانچه خرد کن زباله در سینک آشپزخانه تعبیه نشده است، از نصب آن در سینک خودداری گردد. از پرتاب آشغال به بیرون از آشپزخانه باید پرهیز نمود. زباله می بایست به طور صحیح در داخل شوت زباله قرار گیرد یا در ساعت جمع آوری زباله در محل مقرر بیرون از ساختمان گذاشته شود.
o 14- نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت های مشترک مانند پاسیو، هال، بالکن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص یک یا چند واحد باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر ساکنین، آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.
o 15- هیچ گونه صدای ناهنجاری مثل صدای کشیدن صندلی بر روی کف های سنگی، صدای توپ بازی و دویدن بچه ها و صداهای تحریک آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. صدای مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزیینی می باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود.
o 16- از مصرف آب خارج از حد معمول می باید خودداری شود. در غیر این صورت نصب کنتور بر روی ورودی آب آپارتمان توصیه می شود.
o 17- استفاده همزمان از اتو، ماشین لباسشویی، جوجه سرخ کن برقی و دیگر وسایل الکتریکی با مصرف بالا موجب داغ شدن سیم ها گردیده خطر آتش سوزی را افزایش می دهد. بنابراین از استفاده این وسایل به طور همزمان باید خودداری گردد. مدیران ساختمان می باید کنتور فیوزهای داخلی آپارتمان ها و وضعیت تابلوهای برق داخل واحدها را حداقل یک بار در سال مورد بازدید قرار دهند. بارها مشاهده گردیده که فیوزهای داخلی دستکاری شده اند. در نتیجه هنگام افزایش بار الکتریکی جریان برق قطع نمی شود و آتش سوزی، جان و مال کلیه ساکنین را در معرض خطر قرار می دهد.
o 18- مسدود نمودن راه دیگر ساکنان ممنوع است. همچنین نمی توان مانع استفاده از قسمت های مشترک توسط سایر ساکنین شد مگر آنکه رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملک اختصاصی باشد.
o هیچ گونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی، پاسیو، جلوی درب ورودی آپارتمان، در محوطه و پارکینگ قرار داده شود.
o نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت های مشترک مانند پاسیو، هال، بالکن، تراس و محوطه ممنوع است.
o 19- مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شوند بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرند.
o 20- انبار آپارتمان ها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است. استفاده تجاری و اجاره آن به دیگران ممنوع می باشد مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
o 21- هرگونه دستکاری تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع می باشد.
o 22- در مجتمع های فاقد نگهبان، باز و بسته کردن درب ورودی محوطه یا ساختمان توسط آیفون می باید به وسیله افراد بالغ، پس از شناسایی انجام پذیرد. گاهی دیده می شود بچه ها دکمه آیفون را حتی پس از ورود، دوباره فشار می دهند و در نتیجه درب باز می ماند.
o 23- بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.
o 24- مسئول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها می باشند و در قبال هرگونه عمل خلاف، آنها باید جوابگو باشند.
o 25- مراسم آیینی، جشن و سوگواری می بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود این سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گیرد. از نصب بلندگو و چادر خودداری گردد. بهتر است مراسم از ساعت 15 تاحداکثر 22 انجام پذیرد.
o هرگونه پخت و پز در قسمت های مشترک ممنوع می باشد و در داخل بخش های اختصاصی فقط در حد معقول مجاز است.
o 26- سر و صدای میهمانی در حد معمول(به طوری که موجب آزار دیگر ساکنین نشود) حداکثر تا ساعت 24 مجاز می باشد. در ایام هفته حداکثر تا ساعت 23 و در شب های تعطیل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظی می باید در داخل آپارتمان- نه در راه پله یا هال عمومی- انجام شود. از میهمان ها نیز درخواست گردد در حین عبور از راه پله و محل های مشترک رعایت آرامش دیگران را نموده و از دویدن بچه ها و ایجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.
o 27- استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوان تر از 12 سال، مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند، ممنوع می باشد. تعبیه کپسول های اطفال حریق ضروری است. ضمن آنکه می باید نحوه استفاده از آنها به ساکنان آموزش داده شود.
o 28- ساکنین می باید از کثیف کردن فضای عمومی خودداری نموده و در حفظ تمیزی آن کوشا باشند.
o 29- اتومبیل، موتورسیکلت یا دوچرخه ساکنین می باید فقط درمحل های از پیش تعیین شده پارک گردند. ورود هرگونه وسیله نقلیه مهمان، شستشو، تعمیر و تعویض روغن وسایط نقلیه در داخل مجتمع ممنوع است.
o 30- در مجتمع های فاقد نگهبان درهای ورودی به مجتمع می باید پس از ورود یا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند. کلید ورودی به مجتمع، پارکینگ و تراس نباید به غیر از ساکنین مجتمع داده شود.
o 31- رعایت شئون اسلامی در بخش های مشترک الزامی است و حضور آقایان با پیژامه و زیرپیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع می باشد.